6月，我们通过案例分析具体讲述了《民法典》继承篇的相关法条，不少读者纷纷表示“原来法定继承是这样的，涨知识了！”今天我们想和大家再次延伸探讨一下和老百姓物权财产相关的“《民法典》之物权篇”，通过案例、判决来引导如何保证自己的权益，以及商品房买卖过程中需要注意哪些问题！ 我们还是考虑以下几个问题：
1.无处分权人处置资产所签订的协议书一定无效么？
2.不动产权证的持有人就一定是物权人所有者么？
案 例
起因：
吴女士2004年通过中间人，以自己公公的名义与黄1签订了关于购买武汉铁塔厂的房屋（因自己的公公是铁塔厂员工方便日后房屋过户），协议约定购房款30000元，中间人程某也在协议上签字证明。签订协议当天吴女士即向黄1交付了购房款30000元，黄1也于当天将该房交付给了吴女士，并称因该房是黄父（已逝）所购厂里的福利房，暂时不能过户，等厂里房改时一同过户，但没有提供该房的任何凭证，并约定以后房改过户费用由吴女士承担，随后吴女士对该房进行了简单装修，搬进该房居住。由于是工厂福利房，双方到武汉铁塔厂房管科征询有关房屋买卖事宜，黄1的妹妹黄2提供书面声明，证明该房屋是黄父的单位的福利房，本是留给黄2的，现愿意将房屋给黄1，今后不会对此房有任何要求。黄某2一直住在吴女士所买房屋隔壁。此时，黄1与黄2 并未告知吴女士还有其他亲兄妹，或该房屋还有其他法定继承人。
转折：
2007年武汉铁塔厂自管公房开始陆续房改，黄3得知诉争房屋被出卖的消息后，开始多次上门向吴女士主张房屋权利，但双方一直就房屋的补偿未能达成一致。2010年武汉铁塔厂房改，2011年3月，黄3代替黄父（已逝）与武汉铁塔厂签订《武汉市房地局购买标准价补足成本价住房协议书》约定在补足成本价差额3259元后黄父（已逝）拥有武汉铁塔厂的该房屋全部产权。2012年5月17日，黄1、黄2、黄4的继承人（代位继承人），放弃对本案诉争房屋的继承，由黄3一人继承。2012年5月22日，诉争房屋过户到黄3名下。
结果：
黄3取得房屋所有权后，要求吴女士退还房屋，2013年9月，吴女士向法院提请诉讼。
思考：全款交付的房子，住了若干年后，房屋权属居然成了其他人的，黄3提出黄1是无处分权人且称购房协议无效，法院会如判决呢？
首先，我们来分析，购房协议是否无效。
《民法典》第三百一十一条 【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。
根据《民法典》法条，购房协议有效的前提条件：
1.受让人吴女士必须是善意取得；
2.涉案房屋转让价格合理。
吴女士与黄1买卖房屋交涉过程中发现该房屋属于自管公房,为慎重起见,双方赴房屋产权人武汉铁塔厂房管科征询有关房屋买卖事宜,房管科明示房屋买卖是个人行为,单位不作任何干涉,买卖双方签订协议为凭。黄1还提供了其妹妹黄2放弃声明书，在此基础上，双方于2004年5月签订房屋买卖协议，黄1邀请程某作为协议见证人，并在协议书签署名字加盖了手印，双方按照协议规定各自履行了权利义务。可见，房屋买卖协议是双方真实意思表示，买受人吴女士尽到了注意义务，主观上是善意的。且房款为人民币30000元，是双方共同协商价格，也约定后续款由吴女士承担，协议并没有仅涉及部分产权面积，而是指向全部产权。
双方签订协议，吴女士向黄1支付了协议约定的全部对价，黄1也将该房屋交付给吴女士及其家人居住使用至今，双方房屋买卖协议已实际履行。黄1出售上述房屋时，虽未享有该房屋的所有权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”
故，吴女士与黄1所签订的购房协议有效。
法院判决：购房人吴女士购买案涉房屋时已经尽到了必要的注意义务，主观上是善意的，该房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的禁止性或强制性规定，吴女士在房屋买卖协议签订后支付了全部对价且一直在房屋里居住。此时，吴女士的购房行为是善意的且支付了对价、房屋买卖协议已经实际履行。且该房屋买卖协议并不违反法律、法规的禁止性或强制性规定，法院依法认定该房屋买卖合同有效，针对本案的具体情形，根据保护占有的公信力，保护交易安全和当事人的信赖利益，维护商品交易的正常秩序及我国继承法的相关规定，法院判决吴女士应当取得案涉房屋的所有权。
其次,如何认定黄家其他人在2012年放弃继承的行为
《民法典》第一百五十四条 【恶意串通的民事法律行为的效力】行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。
法院判决：因黄3与黄1是亲姐弟，即便黄3在2007年之前对黄1与吴女士房屋买卖不知情，但2007年开始已知晓黄1出售案涉房屋，在武汉铁塔厂对该房屋进行房改，将房屋权属证书登记在黄父名下后，黄1、黄2、黄4等人在明知黄1已将该房屋出售给吴女士，吴女士已向黄1支付对价并实际居住该房屋近八年的情况下，黄1、黄2、黄4放弃对本案诉争房屋的继承，同意该房屋由黄3一人继承并将诉争房屋过户到黄3名下，主观上是恶意的，违反诚实信用原则，黄1、黄2、黄4与黄3的过户行为构成恶意串通。
第三，不动产权证的持有人就一定是物权的持有人么？
《民法典》第二百一十七条 【不动产登记簿与不动产权属证书的关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。
第二百二十条 【更正登记与异议登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记,申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。
产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。即，不动产登记簿虽然享有权利的证明，但并不具有绝对的证明力。
第四，如果不是恶意串通，黄3对房屋有一定的权利，如何主张？
《民法典》第三百一十一条 【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。
据此法条，黄1出售该房屋的行为如果损害了原房屋权利人的合法权益，原房屋权利人黄3可依法向黄1请求赔偿损失。
欢迎大家就非善意取得和非恶意串通做一个延伸性的讨论，或许简单的文字背后，可能存在不一样的结果！
大桥集团吴媛媛
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